大規模修繕にかかる費用とは？専門家が徹底解説！
皆さま、こんにちは！
この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！
レアテック株式会社の羽根木晃子です。
2022年1月があっという間に過ぎてしまいました(^^;
2月はただでさえ一年の中でも日数が少ない月ですので、気を引き締めて頑張っていきましょう！
さて、私たち「RENOBLE/リノブル」はビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門店として、
昨年、2021年3月31日にオープンいたしました。
そんな中でよくあるご相談というのが、「大規模修繕の費用」についてです。
アパート・マンションなどのオーナー様や、分譲マンションの管理組合様や区分所有者の皆様にとって、
「修繕費用」、つまり「お金」に関する疑問やお悩みは尽きないことと思います。
そこで！今回は、大規模修繕の専門家である「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕の費用」について、詳しく解説していきます！
１．大規模修繕の費用の相場とは？
大規模修繕の相場は、国土交通省から発表されており、おおよそ1戸当たり約100万円と言われております。
こちらの表をご覧ください。
（出典：国土交通省「持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会」）
こちらの表を見て分かる通り、大規模修繕は様々な工事内容が含まれており、この工事内容を一度に全て行った場合の
大規模修繕の費用が、1戸当たり約100万円になります。
ですが、建物の構造や部位・部材、仕上げ材料や劣化の度合いによって、大規模修繕の費用が100万円よりも増えることもあれば、
逆に100万円よりも少なくなることもあります。
また、大規模修繕は、1回では終わらず、2回目、3回目と繰り返し行うことで、建物を長期的にそして安全に保つことができ、
居住者の皆さんが長く安心して暮らせるのです。
話が少しそれてしまいましたが、何を言いたいのかといいますと、1回目に行う大規模修繕に掛かる費用と、
2回目、3回目に行う大規模修繕に掛かる費用とでは、また違った金額になる、という事です。
なぜならば、1回目の大規模修繕の良し悪しによって、その修繕箇所が長持ちすれば2回目の修繕に掛かる費用は抑えることができますし、
逆に1回目の大規模修繕が施工不良となった場合は、残念ながらより多くの費用が発生してしまう事もあり得ます。
ですので、「大規模修繕の費用の相場」＝「一戸当たり約100万円」とは言いましても、あくまでも目安として捉えて頂けたらと思います。
２．大規模修繕の各工事内容
次に、大規模修繕の各工事の内容についてです。まずはこちらの表をご覧ください。
こちらは「建物の各部位や設備の耐久年数の目安」を表したものになります。
先に見ていただいた表でも、大規模修繕の工事内容が記載されていたかと思いますが、こちらの表に記載された内容が
大規模修繕の項目として加えられ、さらに下記の内容が加わります。
・「法定福利費」・・・国土交通省が建設業における社会保険の未加入を無くすための対策として、見積書の内訳に「法定福利費」を
記載しなければなりません。「法定福利費＝労務費総額×法廷保険料率」で計算されます（その他の算出方法もあります）。
・「一般管理費・現場諸経費」・・・施工管理を行う者の人件費や、現場で必要となる消耗品などの費用。
以上の内容が追加されて、大規模修繕が行われます。
こちらの表を見てお分かりになるかと思いますが、建物の各部位や設備によって、それぞれ異なる耐久年数となっています。
例えば、同じ外壁でも⑬「外壁目地シーリング」は5年～8年、⑮「屋根・外壁塗装」では10年～15年とあり、
最大で10年の差がありますよね。
つまり、それぞれの部位部材によって修繕をするタイミングが異なってくるのです。
また、先にもご説明した通り、建物の構造や部位・部材、仕上げ材料や劣化の度合い、また前回の施工の良し悪しによっても、
修繕するタイミングが変わってくるのです。
もし、こちらのブログをご覧の方で、お手元に大規模修繕の見積書がございましたら、ぜひこちらの表でご確認ください。
そして、見積書に修繕をしなくても良い工事内容の記載があれば、その見積書を提出した業者に、
「今回の大規模修繕で本当に行わなければならない工事なのか？」をしっかり確認しましょう！
３．大規模修繕の費用はどうやって用意する？
大規模修繕の各工事の内容をご理解いただけましたら、実際に「大規模修繕を行うための資金をどうやって用意するか？」
皆さん、一番気になる問題ではないでしょうか。
選択肢として3つの方法をご説明します。
① 修繕積立金
アパート・マンションのオーナー様なら、家賃収入から毎月一定の金額を、修繕に掛かる費用として積み立てておく方法です。
例えば、銀行の定期預金口座を「修繕積立金」用に開設する、あるいは、修繕積立のできる保険商品もあるので、
色々な金融商品を利用するのが有効かと思います。
また、分譲マンションを購入された方でしたら、毎月「管理費」や「修繕積立金」を支払っていると思います。
その「修繕積立金」として支払っている資金で、同じマンションを購入された方達みんなの「修繕積立金」が
大規模修繕の費用に充てられます。
賃貸物件・分譲マンション、どちらにしても、現在「修繕積立金」の管理全てを管理会社に任せきりにしているならば、
「修繕積立金」がどのように管理されているのかを、管理会社の担当者に確認していただきたいと思います。
それは、皆さんの大切な「修繕積立金」が、今すぐに行わなくても良い不要な工事に使われたり、
また、本当に行わなければいけない工事をいざしようとした時に、積立金が不足している為に工事ができないこともあったりと、
不透明な管理をされている可能性があるからです。
ですので、「修繕積立金」の管理を管理会社に任せきりにせず、自分ゴトと捉えて関心を持って頂きたいと思います。
② 自己資金
次に「自己資金」ですが、読んで字のごとく自分自身で用意する資金・個人資産ですね。
例えばアパートやマンションを建てる際に、建築資金の一部を大規模修繕の費用として予め予算取りしておく、
また、個人的な預貯金や手持ちの現金を集めて、修繕費用に回す方法です。
家賃収入の他にも収入源があるなど、もともと生活にゆとりのあるオーナー様であれば、この方法で修繕費用に困ることはないでしょう。
③ 借り入れをする
そして最後に、どうしても大規模修繕の費用が不足する場合にとる方法が、金融機関で「借り入れをする」方法です。
建築時のローンの返済がすでに終わっている場合は割とスムーズに融資が下りると思いますが、まだローンを返済中の方は、
追加でローンの返済をしていける余力があるかどうか、資金計画を見直す必要があります。
ローンの一本化が可能かどうか、金融機関に相談してみてもよいでしょう。
以上、3つの方法をご紹介しました。
大規模修繕には高額な費用が必要となります。ですので、事前に10年～20年後に行うであろう修繕工事の内容と、
その工事に対する修繕積立金の計画「長期修繕計画」が重要となります。
大規模修繕をご検討の際には、「長期修繕計画」を見直してみてはいかがでしょうか。
４．大規模修繕の費用を抑えるには
大規模修繕には高額な費用が発生することは避けて通れないところです。しかし、「少しでも安く抑えたい！」
そのように考える方が多いのではないでしょうか？そこで、大規模修繕の費用を安く抑える方法をご紹介いたします！
① 相見積りを取る
「相見積り（あいみつもり）」とは、大規模修繕の見積書を複数の施工業者から取り寄せる方法です。
見積書の工事内容も同じにして、最低でも3社から見積書を取り寄せましょう。全ての見積書の内容を横並びにして比較するのです。
横並びにすることで、工事内容ごとの価格や施工品質の内容なども比較しやすくなります。
また、1社だけ見積金額が飛びぬけて高額であれば、すぐに見抜くことができます。この場合は、本来必要のない過大工事
「オーバースペック」な工事の可能性があります。逆に、見積金額が安ければ、なぜ他社よりも安い金額なのか、
理由をキチンと確認しましょう。金額が安いのは手抜き工事をされる可能性が高いからです。
このように他社との見積りを比較することは見積金額の妥当性を見極めるだけではなく、過大工事や手抜き工事の防止にもつながります。
② 建物の調査診断をする
大規模修繕工事を実施する前に、建物が現在、どのような状態なのかを知ることが大切です。
無料で建物の診断をしてもらえる簡易的な調査もありますが、大規模修繕を行うためには精密に建物の調査診断をして、
その診断内容を基に建物の状態を判断し、工事内容を決定することが重要なのです。
しかし、建物の調査診断をせずに大規模修繕工事の見積書を提出してくる施工業者もあります。
そうした施工業者の見積書には、不要な工事内容が含まれている、つまり、余計な費用を請求されたり、
契約後にいざ工事を行った結果、見積りよりも工事費用が掛かってしまい、施工後に予定していなかった工事費用を
追加で請求されたりする可能性もあるのです。
大規模修繕の工事内容を有効性の高いものにするためには、まずは建物の状態を正確に知ることです。
最適な工事内容や仕様が見積りに反映できるよう、事前にキチンと建物の調査診断を行いましょう。
以上が「大規模修繕の費用を抑える」ポイントになります。
今回は、「大規模修繕にかかる費用」について解説して参りました。
私たち「RENOBLE/リノブル」は大規模修繕の専門家であり、
また建物の調査診断を「業」としている建物診断の専門家でもあります。
大規模修繕に関するお悩みであればどんな事でも構いません。お気軽に何なりとご相談くださいませ！
それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします！
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