劣化の種類から考える大規模修繕
皆さま、こんにちは！
この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！
レアテック株式会社の山本葉月です。
寒さも本格的になり、今年も残すところあと1ヵ月を切りましたね。
皆さまにとって、充実した1年だったでしょうか？
年末に向けご多忙のことと存じますが、風邪など召さぬようご自愛専一になさってください！
さて、本日は「劣化の種類から考える大規模修繕」ついてお話したいと思います。
大規模修繕を成功させるための重要なポイントは、しっかりと「目的」と「手段」を明確にしておくことです。
よくある例は、建物を建ててから10～12年経った時に、
「管理会社から提案をしてきたからとりあえず大規模修繕を行った」、
あるいは「訪問販売の業者がやってきたので言われるがままに行った」というパターンです。
これでは、大規模修繕を行うことが目的になっており、後々失敗となってしまう恐れがあるのです。
では、どうすれば大規模修繕を成功させる事ができるのでしょうか？重要なことは今の建物の劣化状況を適切に捉え、
この先、どのように賃貸経営をしていきたいのかを明確にしておきます。
そしていつまでにどこを修繕・改修するべきなのか、長期的な視点で修繕計画を立てることが大切なのです。
では、建物の劣化状況を捉える際の3つの考え方を、右の図でご説明致します。
まず一つ目の「物理的劣化」とは、外壁のひび割れやシーリング防水の劣化、
塗装塗膜の劣化など、目に見えてわかる劣化のことです。
皆さまもご存じかと思いますが、これらの劣化が雨漏りや外壁の汚れなどを
誘発する原因となります。
そうなると、入居者様からのクレームに繋がる可能性が高まります。
※シーリング材のひび割れ劣化状況
※外壁の塗膜剥がれ状況
※外壁コンクリートのひび割れ状況
二つ目の「社会的劣化」とは、その時代や地域での標準的な基準に比べて設備などが陳腐化してしまうことです。
賃貸経営を行う上では周辺の物件の情報を取り入れておくことは必須です。
なぜなら家賃は相対的なものであり、周辺の建物の動向をみて外観・設備を改修していく必要があるからです。
情報収集を怠り、「社会的劣化」を放置すると、入居者の方が退去し、入居率の低下に繋がります。
※共用部(外部階段)の劣化
※外壁塗装前状況
最後に三つ目の「経済的劣化」とは、建物としての価値が下がってしまうことや、
修繕費の負担が大きくなってしまうことです。
この「経済的劣化」は「物理的劣化」と「社会的劣化」の進行によって助長されます。
これにより、せっかく得た家賃収入が手元にわずかしか残らなくなってしまいます。
このような事態にならないように、そして建物の資産価値を維持するためにも、
必ず対策を見出さなければいけません！
これらの三つの観点から建物の劣化状況を捉えて、目的に合った修繕を計画的に行いましょう。
では、どのように計画を立てればいいのか？何からすることが正解なのか？
長期修繕計画を立てる際の5つのポイントをご説明いたします！
①ビジョン
まずは、建物に対する自身のビジョンを明確化しましょう！
修繕を行うことで、建物をどのようにしていきたいのかをぜひ考えてみてください。
例えば、現状のまま長く建物を維持していきたいのか、もしくは新しく建て替えるなどの方向性を考えているのか、
外観や設備等をアップグレードしていきたいのかなど具体的なビジョン(将来像)を持つことが大事となります！
②目標耐用年数
耐用年数は構造物の用途や躯体の材質により大きく異なります。
建物をいつまで維持したいのか目標を設定しておき、適切な周期での計画保全工事を行うことで、
効果的かつ最小限の経費で目標耐用年数まで建築物を維持することができると考えます。
ですので、しっかりと目標耐用年数を設定しておくことで、必要な時に修繕を行うことが可能になるのです。
③維持管理のグレード
建物や設備が劣化しないように定期的に点検やメンテナンスを実施し、建物の機能維持・向上を目指すための業務が維持管理となります。
オーナー である皆さまには、ぜひ物件の設備点検やメンテナンスを意識して頂き、資産価値向上に繋げていただきたいポイントです！
④ 各部材の更新時期の検討
建物の各部材にはそれぞれの修繕時期があります。長期修繕計画を立てる際に重要なポイントの一つとして、
各部位の修繕周期を知り、必要な工事を必要な時期に実施することです！
以前のブログで各部位の修繕時期について詳しくお話させて頂きましたので、ぜひそちらもご覧ください！
⑤ 性能向上の取入れとそのタイミング
性能向上とは耐震性能や断熱性能を新築建造物の国で定められている最低基準値の1.5倍以上へ向上させることを指します。
修繕の際に性能向上を目的として取り入れることによって、更に快適で過ごしやすい・安心安全の住環境作りができ、
建物自体のグレードアップを叶え、長寿命化にも繋がります。
建物にどのような劣化の悩みがあるのか、実際に大規模修繕をしないといけないのかを総合的に判断する必要があります。
本当の目的が緊急性の高いものだけであれば大掛かりな大規模修繕をする必要性はございません！
それぞれの建物に見合った修繕を施すことで、建物の長寿命化は実現できます！
弊社「RENOBLE/ リノブル」では調査・診断から施工まで一貫して行い、お客様に寄り添った適切な提案をさせていただきます！
ぜひお気軽にご相談くださいませ！
それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします！
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