事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕
皆さま、こんにちは！
この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！
レアテック株式会社の羽根木晃子です。
先日より、今年レアテック株式会社に入社した奥田さんと山本さんがブログを書いてくれてましたので、
わたくし個人的には久しぶりのブログ担当をさせて頂きます(^^)
どうぞよろしくお願いいたします！！
さて、本日は「事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕」と題して、お話したいと思います。
アパート・マンション等の賃貸物件をご所有のオーナー様の中には、
入居率の低下に困っている方も少なからずおられるのではないでしょうか？
「家賃を下げて、無理やり満室に近づけるしか方法はないのかなぁ～？」と、お悩みではございませんか？
もちろん、家賃を下げて入居者を増やすことも間違いではありませんが、
この方法は最善策とは言えません．．．
それはなぜかと言いますと、家賃を下げる事で入居率は回復しても、
家賃収入が減ったり、その物件に住む入居者の層が変わってしまったりと、色々な課題が残ってしまいます。
実際に、家賃を下げたからと言って必ず入居者が増えるとは限りませんよね．．．
では、「家賃を下げる」以外に、入居率を上げる別の方法はあるのでしょうか？
はい！他にも方法はあります！！
それは、「物件の大規模修繕やリノベーションを実施する」方法です！
物件の大規模修繕工事やリノベーションを施すことで「物件の資産価値を高めて」入居者を増やすとこは
もちろん、場合によっては「家賃を上げる」事も可能となるのです！！
そのために、まず行わなければいけないのが物件の現状を知る事、つまり「物件の調査診断」です。
まずはオーナー様のお悩みをお聞きして、それを基に「物件の調査診断」を実施します。
物件のどこがどのように損傷・劣化しているのかを調査診断して、損傷箇所のどこが
「重要度」と「緊急度」が高いのか、それぞれ見極める必要があるからです。
物件の入り口やエントランス、屋上、外壁、入居者の方が共有して使用する階段や廊下などなど全てを
トータルで「診て」その調査診断結果を基に、どのような修繕工事を行えば、最小のコストで最大の成果、
つまりこちらで言う「入居率や家賃収入のアップ」に寄与することができるのか？
工事の項目や施工方法を検討していきます。
皆さま、下記の図をご覧ください↓↓↓
こちらの図は、弊社「RENOBLE/リノブル」が建物を調査診断する際に使用している「基本チャート図」です。
図の縦軸は上↑に行けば行くほど工事の「緊急度」は高くなり、
横軸は右→に行けば行くほど工事の「重要度」が高いという事になります。
物件を調査する際に、損傷や劣化している箇所をこの「基本チャート図」に当てはめていくのですが、
オーナー様が現在考えているお悩みの内容によって、「重要度」と「緊急度」は変わってきます。
ですので、オーナー様とのヒアリングを事前に行う事も大切になってくるのです。
それでは、代表的な２つの事例で建物診断のチャート図を見てみましょう！
≪オーナーA様のお悩み≫
「現状の入居率は高いが、できるだけ支出を少なくしたい。長い間、物件の価値を継続したい。」
とのお悩みです。
こうしたお悩みの場合、物件の価値を継続・維持するために必要なのは、建物自体を長持ちさせることです。
オーナーA様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓
こちらの物件の場合、屋上の防水性能の劣化が著しく、このままその劣化を放置していれば、
建物自体の寿命は短くなってしまいます。
ですので、「屋上防水の劣化」は一番「重要度」と「緊急度」が高いと言う訳です。
また、入居率は高くキープできているという事で、「外壁デザイン性」や「エントランスのデザイン性」の項目は、
現状では、「重要度」も「緊急度」も低くしています。
一見、普通の屋上に見えますが．．．
屋上の一部に水溜りを発見！！ つまり、防水性能の低下を意味しています。
続きまして、
≪オーナーB様のお悩み≫
「入居率が低いので、入居率を上げて利回りもアップさせたい！」
というお悩みです。
オーナーB様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓
入居率が低い物件の場合、まず意識しなければいけないのが沢山の方に内覧に来てもらい、入居につなげる事です。
そのためには、物件の美観性を上げる事はとても重要になります。
物件が古臭いデザインのままでは内覧に来てもらえる機会を逃してしまうため、
人の目に触れるエントランスや外観のデザイン性を高める工事項目は、先ほどのオーナーA様の時とは逆に
「重要度」と「緊急度」が高くなります。
また、住民動線上にあるタイルの劣化は、タイルが落ちて住民の方にケガを負わせる危険性も高くなるため、
「住民動線部のタイルの劣化」は「重要度」が高くなります。
とあるアパートのリノベーション前の外観。 外壁に塗膜の剥がれが所々に見られます．．．
リノベーションが完成したアパートの外観です。見違えるほどキレイになりました！！
以上のように、オーナー様のお悩みをお聞きして、「物件の調査診断」を実施して、
そのお悩みに対してどの工事項目が「重要度」が高く、「緊急度」が高いのかを「視える化」していく。
その調査診断結果を踏まえて、物件の大規模修繕やリノベーションを実施することで、
無駄な修繕費用を掛けずに（最小のコスト）、
入居率や家賃収入のアップ（最大の成果）を実現させる事が可能となるのです！
最後に、物件の調査診断は、実はとても複雑で単純なものではありません。
なぜなら、建物の築年数や構造、使用している外装材、立地条件、過去の修繕履歴など様々な要因によって
建物の劣化が形成されていて、どれ一つとして同じ診断結果になるとは限りません。
そしてその建物の診断結果を見誤り、必要のない工事や間違った施工方法で修繕を行えば、
逆に余計な修繕費用が掛かってしまう事にもなりかねないからです。
皆さまの大切なお金を無駄にしないためにも、「なぜこの部分が損傷・劣化しているのか？」を
キチンと説明できる専門業者や調査のプロフェッショナルが在籍している業者に「建物の調査診断」を
依頼することをおススメいたします！
※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景①
※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景②
それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします！
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