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劣化の種類から考える大規模修繕
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の山本葉月です。 寒さも本格的になり、今年も残すところあと1ヵ月を切りましたね。 皆さまにとって、充実した1年だったでしょうか？ 年末に向けご多忙のことと存じますが、風邪など召さぬようご自愛専一になさってください！ さて、本日は「劣化の種類から考える大規模修繕」ついてお話したいと思います。 大規模修繕を成功させるための重要なポイントは、しっかりと「目的」と「手段」を明確にしておくことです。 よくある例は、建物を建ててから10～12年経った時に、 「管理会社から提案をしてきたからとりあえず大規模修繕を行った」、 あるいは「訪問販売の業者がやってきたので言われるがままに行った」というパターンです。 これでは、大規模修繕を行うことが目的になっており、後々失敗となってしまう恐れがあるのです。 では、どうすれば大規模修繕を成功させる事ができるのでしょうか？重要なことは今の建物の劣化状況を適切に捉え、 この先、どのように賃貸経営をしていきたいのかを明確にしておきます。 そしていつまでにどこを修繕・改修するべきなのか、長期的な視点で修繕計画を立てることが大切なのです。 では、建物の劣化状況を捉える際の3つの考え方を、右の図でご説明致します。 まず一つ目の「物理的劣化」とは、外壁のひび割れやシーリング防水の劣化、 塗装塗膜の劣化など、目に見えてわかる劣化のことです。 皆さまもご存じかと思いますが、これらの劣化が雨漏りや外壁の汚れなどを 誘発する原因となります。 そうなると、入居者様からのクレームに繋がる可能性が高まります。 ※シーリング材のひび割れ劣化状況 ※外壁の塗膜剥がれ状況 [caption id="attachment_20709" align="alignnone" width="350"] ※外壁コンクリートのひび割れ状況[/caption] 二つ目の「社会的劣化」とは、その時代や地域での標準的な基準に比べて設備などが陳腐化してしまうことです。 賃貸経営を行う上では周辺の物件の情報を取り入れておくことは必須です。 なぜなら家賃は相対的なものであり、周辺の建物の動向をみて外観・設備を改修していく必要があるからです。 情報収集を怠り、「社会的劣化」を放置すると、入居者の方が退去し、入居率の低下に繋がります。 ※共用部(外部階段)の劣化 ※外壁塗装前状況 最後に三つ目の「経済的劣化」とは、建物としての価値が下がってしまうことや、 修繕費の負担が大きくなってしまうことです。 この「経済的劣化」は「物理的劣化」と「社会的劣化」の進行によって助長されます。 これにより、せっかく得た家賃収入が手元にわずかしか残らなくなってしまいます。 このような事態にならないように、そして建物の資産価値を維持するためにも、 必ず対策を見出さなければいけません！ これらの三つの観点から建物の劣化状況を捉えて、目的に合った修繕を計画的に行いましょう。 では、どのように計画を立てればいいのか？何からすることが正解なのか？ 長期修繕計画を立てる際の5つのポイントをご説明いたします！ ①ビジョン まずは、建物に対する自身のビジョンを明確化しましょう！ 修繕を行うことで、建物をどのようにしていきたいのかをぜひ考えてみてください。 例えば、現状のまま長く建物を維持していきたいのか、もしくは新しく建て替えるなどの方向性を考えているのか、 外観や設備等をアップグレードしていきたいのかなど具体的なビジョン(将来像)を持つことが大事となります！ ②目標耐用年数 耐用年数は構造物の用途や躯体の材質により大きく異なります。 建物をいつまで維持したいのか目標を設定しておき、適切な周期での計画保全工事を行うことで、 効果的かつ最小限の経費で目標耐用年数まで建築物を維持することができると考えます。 ですので、しっかりと目標耐用年数を設定しておくことで、必要な時に修繕を行うことが可能になるのです。 ③維持管理のグレード 建物や設備が劣化しないように定期的に点検やメンテナンスを実施し、建物の機能維持・向上を目指すための業務が維持管理となります。 オーナー である皆さまには、ぜひ物件の設備点検やメンテナンスを意識して頂き、資産価値向上に繋げていただきたいポイントです！ ④ 各部材の更新時期の検討 建物の各部材にはそれぞれの修繕時期があります。長期修繕計画を立てる際に重要なポイントの一つとして、 各部位の修繕周期を知り、必要な工事を必要な時期に実施することです！ 以前のブログで各部位の修繕時期について詳しくお話させて頂きましたので、ぜひそちらもご覧ください！ ⑤ 性能向上の取入れとそのタイミング 性能向上とは耐震性能や断熱性能を新築建造物の国で定められている最低基準値の1.5倍以上へ向上させることを指します。 修繕の際に性能向上を目的として取り入れることによって、更に快適で過ごしやすい・安心安全の住環境作りができ、 建物自体のグレードアップを叶え、長寿命化にも繋がります。 建物にどのような劣化の悩みがあるのか、実際に大規模修繕をしないといけないのかを総合的に判断する必要があります。 本当の目的が緊急性の高いものだけであれば大掛かりな大規模修繕をする必要性はございません！ それぞれの建物に見合った修繕を施すことで、建物の長寿命化は実現できます！ 弊社「RENOBLE/ リノブル」では調査・診断から施工まで一貫して行い、お客様に寄り添った適切な提案をさせていただきます！ ぜひお気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年12月14日 更新
大規模修繕が必要な理由を徹底公開！
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の奥田りさです。 皆さま、今朝のサッカーW杯カタール大会はご覧になりましたでしょうか？ 日本はスペインに逆転勝利し、(日本2-1スペイン)決勝トーナメント進出が決まりましたね！ 次のクロアチアとの試合も全力で応援します！！ さて、本日は「大規模修繕が必要な理由」についてお話したいと思います。 アパート・マンションオーナー様の中には、もしかしたら「大規模修繕に必要性を感じていない」と お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。 そうお考えのオーナー様へ、なぜ収益物件の「大規模修繕」が必要なのか？ その理由を徹底公開していきます！ その１：経年によりアパート、マンションの躯体・設備は劣化する 新築時から年数が経つにつれて建物は美観が悪化するだけでなく、 太陽からの強烈な紫外線や風雨、降雪、台風など様々な環境要因によって外装材の防水性や耐久性能など 保護効果が喪失し、雨水の浸入つまり雨漏りなどの問題が発生します。 また、給水管や排水管など、各設備も年数が経過するにつれて不具合や漏水、 水質悪化などの問題も発生する可能性があります。 こうした問題を放置すれば構造耐力が低下し、耐震性能等の低下にもつながりかねないのです。 この様な事態にならないように、定期的に建物の各部を点検し、 劣化している部位を修繕することが必要なのです。 下記の写真は、鉄筋コンクリート造の某マンションです。 経年により外壁コンクリートが劣化しています。 欠けたコンクリートが居住者様や通行人に当たるとケガにつながります。 事故が発生しないように建物の維持・管理をしっかりと行っていきましょう！ その２：耐震性の不足する建物の存在、被災後に生活ができなくなる問題 建築基準法には「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも 倒壊は免れる」という新耐震基準があります。 この新耐震基準は昭和56年に建築基準法が改正されて設けられたので、 新耐震基準が適用される以前に建設されたアパート・マンションの中には、 耐震性能が不足し、大地震の際に倒壊する恐れがある建物が存在しているかもしれません。 ですので、耐震診断を行い、 診断結果に応じて場合によっては耐震改修（大規模修繕）することが必要となるのです。 日本は地震大国であり、1年間に震度1以上の地震が1,000～2,000回程度発生しているそうです。 いつ地震が発生するかわからないからこそ、早めに耐震診断を行うことをおススメいたします。 そして、大規模級な災害の後にも居住を安心して継続できるようにするためには、水、電気、ガスなどの ライフラインの確保や必要に応じた物資などの備え、災害避難用の防災グッズなどの 準備をしておく事も大切ですね。 その３：新築住宅と既存ストックの性能の格差が広がっている 20～30年前に建てられたアパート・マンションと現在の建物全般の性能には大きく隔たりがあります。 かつてのアパート・マンションではバリアフリー性能はほとんど考慮されていませんでしたが、 高経年のアパート・マンションでは居住者様の高齢化も進んでいることから、建物および敷地内を 障害なく安全、且つ容易に移動・使用することができるようなバリアフリー対策、 つまりは通路幅を広げたり、段差にスロープや手すりを設けたりする必要があります。 他にも、ユニバーサルデザインという、年齢や性別に関係なく、全ての方のために作られた デザインの物件もあります。 こういった、周囲の新築物件と比較された際に自分の建物が選ばれ、入居してもらうためには 時代に合わせて建物を大規模修繕によりグレードアップしていくことが重要になります。 建物の魅力度をさらに高めて、入居率も確保していきましょう。 以上が、アパート・マンションの大規模修繕が必要な理由になります。 大規模修繕をする際は、所有する建物の現状や時代のニーズの変化を正確に把握することが大切になってきます。 大規模修繕が必要な理由をおさらいすると、、、 ①「建物は経年によって劣化していく」 ②「耐震性の不足する建物が存在する」 ③「新築住宅と既存ストックの性能の格差が広がっている」の3つになります。 これらの大規模修繕の必要性を理解して実行することで、 大切なアパート・マンションをより価値のある物件にグレードアップすることができます。 「大規模修繕をお考えの方」、「大規模修繕をするには何から始めるべきかお悩みの方」は ぜひ、「RENOBLE/リノブル」へお気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年12月2日 更新
雨漏りが発生しやすい箇所を徹底解説いたします！
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の山本葉月です。 紅葉も色づき始め、見ごろとなってきましたね。皆さま紅葉狩りには行かれましたか？ この時期にしか楽しめないことがたくさんあると思われます。 健康に気を付けて、素敵な日々をお過ごしください！ ※11月3日国立工芸館にて撮影 さて、前回のブログでは「冬シーズン到来で知っておきたい！雨漏りのメカニズム」についてのお話でしたが、いかがでしたでしょうか？ 目に見えるケースが少なく、知らない間に雨漏りが進んでいるかもなんて恐ろしいですよね。 私自身、家での雨漏りを経験したことがあるため、二度と雨漏りが起こらないよう定期的な点検を行っていきたいと改めて思いました。 そこで本日は、今まで11,000件以上の様々な建物を診断・施工してきた私たち「RENOBLE/リノブル」だからこそ解る、 雨漏りが起こらないよう定期的にチェックしておくべき「雨漏りが発生しやすい箇所」を徹底解説いたします！ ①異なる部位・部材を使用している箇所 2種類以上の部位・部材を繋げている箇所にあるシーリング材は、接着性が弱く、剥がれやすい傾向にあります。 また、温度差や風雨、紫外線等の刺激を日々受け続けることで、 シーリング材に「ひび」が入り、シーリング材の成分が抜けてやせ細る(材料破壊)などの劣化が進みます。 例えば、外壁やサッシ廻りのシーリング材、その他各部位・部材を繋げているシーリング材がそれにあたります。 シーリング材は建物の様々な箇所にあり、防水には欠かせない重要な役割を担っています。 そのため定期的な点検が大事ですね。 [caption id="attachment_20609" align="alignnone" width="350"] ※サッシと外壁の取合う箇所[/caption] ②外壁など欠損している箇所 外壁材にひび割れや欠損など、劣化が発生していると当然そこから内部に雨水が入り込んでしまいます。 外壁材が劣化する原因としては、紫外線を浴び続けることで防水性能が失われ、外壁材は水分を吸収しやすい状態になります。 この状態で雨が降ると外壁材は水分を吸って膨張し、晴れた日は逆に外壁材は乾いて収縮を繰り返す。 こうした負荷がかかり、ひび割れや欠損などの劣化が起こってしまうのです。 特に石川県では、この劣化が多く、躯体内部に浸入した水分が冬場に凍って膨張すること(凍害欠損)で、 更に外壁材の割れや欠損が大きな雨漏りに繋がる危険性が高まるのです。 ※外壁の欠損した箇所(露筋爆裂) ※塗膜が剥がれ、防水性能を失った外壁材の水分吸収率を検証している様子 ③経年劣化による素材の変化 鉄筋コンクリート造のマンションの場合、コンクリートの経年劣化が原因で、 雨漏りが発生しているケースが多くあります。 コンクリートは乾燥をし続けており、乾燥が限界に近付けば、ひび割れが生じます。 また屋上やバルコニーなどの防水材の劣化も雨漏りの原因となります。 例えば、ウレタン塗膜防水であれば、風雨や紫外線等の影響で防水性能を持っている塗膜が減少、 シート防水であれば、経年劣化によりシートが硬化し、接着剤が弱まり、 シートがめくれたり、破断するなど防水性能が失われていきます。 このように防水性能を失えば、所々に水は流れ、建物内部に浸入し、 室内への雨漏りに繋がるのです。 ※屋上防水材ひび割れ捲れ箇所 ※コンクリートの経年劣化によるひび割れ 雨漏りを放置することは、建物の資産価値の低下に大きく繋がります。 また雨漏りは、「カビ」や「シミ」などの発生による外観や内装の美観性低下や、 建物内部の構造が腐食し、安全性や耐震性能が低くなるなど、二次被害にも繋がっていきます。 アパート・マンションのオーナーの皆さまには、住居者様の暮らしを守るためにも ぜひ、建物の雨漏り予防・対策に、一度、これらの箇所をチェックしてみてください！ 「RENOBLE/リノブル」は豊富な施工実績で、的確な診断調査を行います！ お気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年11月14日 更新
冬シーズン到来で知っておきたい！雨漏りのメカニズム
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の奥田りさです。 11月に入り、2022年も残すところ2カ月となりましたね。 暖かかったり寒かったりと不安定な気候が続きますが、 くれぐれもお体を大切になさってくださいね。 さて、本日は「冬に知っておきたい雨漏りのメカニズム」についてお話したいと思います。 11月ということで本格的な冬に入り、この時期、特に気になるのが「雨漏り」ではないでしょうか。 現在、皆さまがご所有のアパートやマンションなどの建物で雨漏りは起きていませんか？ 「特に居住者の方から言われていないし、うちは大丈夫」と思っている方は、それは「要注意」です！ 実は、石川県の築15年から20年以上の建物であれば、建物の外観がきれいでも、 高い確率で雨漏りが発生しています。 と言うのも、目に見える雨漏りだけが雨漏りではありません。 むしろ、雨漏りが目に見えている場合は、既に末期症状であることが多く、 修繕するにも多額に費用が掛かってしまいます。 修繕費用を計画的により安く抑えるためにも、雨漏りは初期段階でしっかりと対策しておくことが重要なのです。 実は、弊社「RENOBLE/リノブル」の本社があります、石川県金沢市では築30年を迎える物件で、 「屋上防水工事を行ったことがあるにも関わらず、雨漏りが発生した！」と言うケースがありました。 雨漏りと聞くと、屋上や屋根からの雨漏りを思い浮かべるかもしれませんが、 雨漏りは屋上や屋根の劣化だけでなく様々な要因が重なって起きるケースが多いのです。 ですので、建物を建設した大手建設会社（ゼネコン）なども、なかなか原因となる箇所を解明することができず、 何度も補修しているのに結局雨漏りを止められないという話をよく聞きます。 そのため、雨漏りは早めに対策することが大切になってきます。 では、「難しい」と言われる雨漏りにいち早く気付くためにはどのようにすれは良いのでしょうか？ まずは、雨漏りのメカニズムを知ることが大切です。 先ほども言った通り、雨漏りが目に見えている場合は既に末期の状態、 つまり、初期の雨漏りは目に見えるケースが少ないという事です。 建物に雨水が浸入した場合、まず最初に被害を受ける箇所が、外壁や屋根裏、床下にある断熱材です。 断熱材とは、外気を居室内に伝わりにくくする素材で、外壁と内壁の間に挟まれているので、 普段、私たちの目に触れることがない素材になります。 その断熱材が雨水を吸い込むと、断熱材は空気を含むことができず、十分な断熱効果を発揮できないだけでなく、 カビの発生や躯体の寿命を縮めることにも繋がってしまうのです。 そのため、建物修繕の費用の負担もどんどん増えてしまいます。 ＜某木造アパートにて＞ 外壁からの雨漏りで、断熱材が傷んでいました。 屋根裏からの雨漏りで、断熱材が水浸しになっていました。 断熱材は建物の内部にあるため、劣化になかなか気づくことができず、 知らない間に劣化している可能性があります。 古い建物であればその可能性はとても大きいでしょう。 だからこそ、このような最悪な事態になる前に、まずは、定期的な建物の点検が必要です。 雨漏りは複合的な要因が重なって起きるケースが多いので、目視調査だけでなく、 紫外線調査など様々な調査診断が行える、建物診断のプロフェッショナルに点検を依頼することを おススメいたします。 石川県は雨漏りが発生しやすい傾向にあるので、雨漏りにお悩みのアパート・マンションのオーナー様は ぜひ、「RENOBLE/リノブル」へお気軽にご相談くださいませ！ 次回は、雨漏りが発生しやすい箇所を徹底的に解説いたします！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年11月4日 更新
思い出と共に蘇る大規模修繕
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の奥田りさです。 10月も半ばを過ぎ、朝晩は肌寒さを感じることも多くなりましたが、 お元気でいらっしゃいますか。 季節の変わり目ですので、お体を大切になさってくださいね。 さて、本日は「遠方にお住いのオーナー様のアパート修繕事例」についてお話したいと思います。 今回ご紹介するオーナー様は、金沢市内に物件をご所有しているのですが、遠方にお住いのため、 ご自身で定期的に物件の現状を確認することが難しく、 金沢市に本社がある弊社「RENOBLE/リノブル」に物件の調査診断のご依頼をいただきました。 元々はオーナー様のおじい様がご所有の物件で、 現オーナー様は子供のころに一度だけ、おじい様に連れられてこの物件を見たことがあったそうです。 そんなおじい様との大切な思い出が詰まったアパートの施工事例をご紹介していきます！ 石川県金沢市内にあるオーナー様の物件の詳細は、 ≪構造/築年数/階数・住戸≫ 軽量鉄骨造 / 築38年 / 2階・4戸 ≪工事内容≫ 外壁塗装、鉄部塗装、シーリング工事、躯体改修工事、屋根塗装、他 合計金額約220万円 物件の調査診断の結果、外壁の塗装面は、太陽光から出る紫外線などを長年浴び続けた影響により 変退色（色相の変化や色あせの事です）が全体的に進行している状態でした。 ですので、外壁の塗装面に塗装の定着を良くするための下地処理をした後、 水性アクリルシリコン塗装を施しました。 こうすることで、美観性だけでなく耐候性・耐久性も高まりました！ 外壁施工写真≪before≫ 外壁施工写真≪after≫ 他にも、バルコニーの金属フレームは、塗膜が熱や光などの外的エネルギーを受けて変質し、 変退色や塗膜の剥がれが発生している状態でした。 また、塗膜が剥がれたところから雨水が浸入し、 バルコニーの金属フレームに錆が発生したり、一部大きな穴が開いて大変危険な状態でした。 そのため、錆止め処理を行い、腐食が激しい部分は新しい鋼板を取り付けた上で塗装を行いました。 これで安心してバルコニーを使用することができます！ バルコニー施工写真≪before≫ バルコニー施工写真≪施工中≫ バルコニー施工写真≪after≫ 外壁塗装やバルコニー以外の施工内容も「RENOBLE/リノブル」施工事例で紹介しておりますので、 こちらも是非ご覧くださいませ。 私たちは、おじい様と現オーナー様の思い出のアパートを 「単なる”施工“ではなく、オーナー様の”想い“も同時に大切にしたい」という思いで工事を行いました。 オーナー様は遠方にお住いという事もあって、これまで20年ほど大掛かりな工事はしておらず、 調査診断報告書をご覧になって、老朽化が進んだ現状に最初はショックを受けたそうです。 ですが、今回の大規模修繕工事を実施して、 「RENOBLE/リノブル」からお送りした施工状況をご報告する動画と、施工完了報告書をご覧になって、 オーナー様より「祖父に孝行できたように感じました。思い出と共に綺麗に直して頂いて感謝しております。」との 大変うれしいお言葉をいただきました。「RENOBLE/リノブル」評判の声より 「RENOBLE/リノブル」では、遠方のオーナー様にも分かりやすく、そして詳細に現状報告を行いながら工事を行いますので、 遠方のオーナー様も安心して「RENOBLE/リノブル」にお任せください！ アパート・マンションのオーナー様に寄り添ったご提案をさせていただきます！ 「遠方にお住まいで、ご所有の物件にお悩みのある方」、「大規模修繕をお考えの方」、 ぜひ、「RENOBLE/リノブル」へお気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年10月18日 更新
今後、必須になるかもしれない建物の12条点検
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の山本葉月です。 暑い日々がようやく終わったかと思うと、 台風襲来で、自然の厳しさを感じるこの頃ですが、お変わりなくお過ごしでしょうか。 秋冷の折、風邪など召されませぬようご自愛くださいませ。 さて、本日は「建物の12条点検」についてお話したいと思います。 皆さまは建物には定期的に点検を行う義務があることをご存じでしょうか？ 建物の「12条点検」とも呼ばれているのですが、 建物の「12条点検」とは、建築基準法第12条に基づく定期点検のことを指します。 不特定多数の人が利用する一定規模の建物の所有者・管理者は、 その建物の構造や躯体、設備等を一級建築士などの有資格者が点検をして、 その結果を特定行政庁に報告しなければならないという法律で定められた点検になります。 この点検は建物の安全性を確保することが目的とされています。 デパートやホテル、病院などの不特定多数の人が利用する建築物は、 構造の老朽化、避難設備の不備、建築設備の作動不良などが大きな事故や災害を招く恐れがあります。 こうした事故等を未然に防ぎ、建築物等の安全性や適法性を確保するために行う点検となります。 上の図は、「12条点検」を行う建築物の箇所例を表しています。 例えば、避難施設は、バルコニーなどに設けられる避難ハッチが緊急時に 本来の意義が機能しなければ多くの人の命を危険に さらすリスクが生まれますよね。 更に、建物外部に擁壁のひび割れなどの亀裂があれば、 地震が発生したときに建物が損壊するなど影響が一早く出てしまいます。 「12条点検」は万が一に備えて、このようなリスクを 最小限に抑えていくための大事な定期点検なのです！ 私たち「RENOBLE/リノブル」の運営会社「レアテック株式会社」では、12条1項で定める “特定建築物定期調査”を、建物所有者や大手建設会社などから依頼されて、 石川県のみならず富山県や福井県の建物の“特定建築物定期調査”も行っております。 ※リノブルで12条点検をしている某ホテル ※12条点検風景(某病院にて) 排煙窓がキチンと開閉できるかを確認しています。 現状の石川県金沢市では、“共同住宅”で「12条点検」を行うケースが少ないですが、今後は必須になる可能性が高いと考えます。 なぜなら、全国的には「12条点検」の対象範囲に、共同住宅を含むケースが増えてきているからです。 実際に東京や大阪だけでなく、地方都市である北九州市はすでに行っております。 では、「なぜ共同住宅でも定期点検を行うケースが増えてきているのか？」 アパート・マンションのオーナーである皆さまへ 定期点検をしないままだと今後起こり得るリスクについてご説明します。 実際に起こった事故を例に挙げてみましょう。 「阪神・淡路大震災で賃貸マンションの1階部分が倒壊し、1階部分の賃貸人が死亡した事故があります。 この事故について、マンションの設置の瑕疵（建物の通常有すべき安全性を欠いている）を認め、 賃貸人・所有者に対して、土地の工作物責任（土地の工作物瑕疵によって他人に損害を与えた場合問われる責任）が肯定し、 7名に対して、合計約1億2900万円の損害賠償が命じられました。」 上記のように老朽化しているマンション・アパートを、なかなか修繕できずに、 放置したために、マンションでの事故が発生してしまうのです。 このような事故の当事者にならないためにも 建物の維持・管理をしっかりと行い安全性を保つことはもちろんですが、 なにより、居住者様たちの命を守るという意識を第一に置き、定期点検を行うことが、 アパート・マンションのオーナーである皆さまの義務になります！ そこで私たち「RENOBLE/リノブル」ではビルやマンションなどの無料診断を行っております。 皆さまがご所有の建物が現状はどのような状況なのかを把握し、 お客様のご要望に沿ったアドバイス、的確な改善策をご提案させて頂きます！ アパート・マンションのオーナーの皆さまの建物の維持・管理経営のお役に立てるようお手伝いをさせていただきます！ ぜひ、お気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年10月5日 更新
事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の羽根木晃子です。 先日より、今年レアテック株式会社に入社した奥田さんと山本さんがブログを書いてくれてましたので、 わたくし個人的には久しぶりのブログ担当をさせて頂きます(^^) どうぞよろしくお願いいたします！！ さて、本日は「事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕」と題して、お話したいと思います。 アパート・マンション等の賃貸物件をご所有のオーナー様の中には、 入居率の低下に困っている方も少なからずおられるのではないでしょうか？ 「家賃を下げて、無理やり満室に近づけるしか方法はないのかなぁ～？」と、お悩みではございませんか？ もちろん、家賃を下げて入居者を増やすことも間違いではありませんが、 この方法は最善策とは言えません．．． それはなぜかと言いますと、家賃を下げる事で入居率は回復しても、 家賃収入が減ったり、その物件に住む入居者の層が変わってしまったりと、色々な課題が残ってしまいます。 実際に、家賃を下げたからと言って必ず入居者が増えるとは限りませんよね．．． では、「家賃を下げる」以外に、入居率を上げる別の方法はあるのでしょうか？ はい！他にも方法はあります！！ それは、「物件の大規模修繕やリノベーションを実施する」方法です！ 物件の大規模修繕工事やリノベーションを施すことで「物件の資産価値を高めて」入居者を増やすとこは もちろん、場合によっては「家賃を上げる」事も可能となるのです！！ そのために、まず行わなければいけないのが物件の現状を知る事、つまり「物件の調査診断」です。 まずはオーナー様のお悩みをお聞きして、それを基に「物件の調査診断」を実施します。 物件のどこがどのように損傷・劣化しているのかを調査診断して、損傷箇所のどこが 「重要度」と「緊急度」が高いのか、それぞれ見極める必要があるからです。 物件の入り口やエントランス、屋上、外壁、入居者の方が共有して使用する階段や廊下などなど全てを トータルで「診て」その調査診断結果を基に、どのような修繕工事を行えば、最小のコストで最大の成果、 つまりこちらで言う「入居率や家賃収入のアップ」に寄与することができるのか？ 工事の項目や施工方法を検討していきます。 皆さま、下記の図をご覧ください↓↓↓ こちらの図は、弊社「RENOBLE/リノブル」が建物を調査診断する際に使用している「基本チャート図」です。 図の縦軸は上↑に行けば行くほど工事の「緊急度」は高くなり、 横軸は右→に行けば行くほど工事の「重要度」が高いという事になります。 物件を調査する際に、損傷や劣化している箇所をこの「基本チャート図」に当てはめていくのですが、 オーナー様が現在考えているお悩みの内容によって、「重要度」と「緊急度」は変わってきます。 ですので、オーナー様とのヒアリングを事前に行う事も大切になってくるのです。 それでは、代表的な２つの事例で建物診断のチャート図を見てみましょう！ ≪オーナーA様のお悩み≫ 「現状の入居率は高いが、できるだけ支出を少なくしたい。長い間、物件の価値を継続したい。」 とのお悩みです。 こうしたお悩みの場合、物件の価値を継続・維持するために必要なのは、建物自体を長持ちさせることです。 オーナーA様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓ こちらの物件の場合、屋上の防水性能の劣化が著しく、このままその劣化を放置していれば、 建物自体の寿命は短くなってしまいます。 ですので、「屋上防水の劣化」は一番「重要度」と「緊急度」が高いと言う訳です。 また、入居率は高くキープできているという事で、「外壁デザイン性」や「エントランスのデザイン性」の項目は、 現状では、「重要度」も「緊急度」も低くしています。 一見、普通の屋上に見えますが．．． 屋上の一部に水溜りを発見！！ つまり、防水性能の低下を意味しています。 続きまして、 ≪オーナーB様のお悩み≫ 「入居率が低いので、入居率を上げて利回りもアップさせたい！」 というお悩みです。 オーナーB様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓ 入居率が低い物件の場合、まず意識しなければいけないのが沢山の方に内覧に来てもらい、入居につなげる事です。 そのためには、物件の美観性を上げる事はとても重要になります。 物件が古臭いデザインのままでは内覧に来てもらえる機会を逃してしまうため、 人の目に触れるエントランスや外観のデザイン性を高める工事項目は、先ほどのオーナーA様の時とは逆に 「重要度」と「緊急度」が高くなります。 また、住民動線上にあるタイルの劣化は、タイルが落ちて住民の方にケガを負わせる危険性も高くなるため、 「住民動線部のタイルの劣化」は「重要度」が高くなります。 とあるアパートのリノベーション前の外観。 外壁に塗膜の剥がれが所々に見られます．．． リノベーションが完成したアパートの外観です。見違えるほどキレイになりました！！ 以上のように、オーナー様のお悩みをお聞きして、「物件の調査診断」を実施して、 そのお悩みに対してどの工事項目が「重要度」が高く、「緊急度」が高いのかを「視える化」していく。 その調査診断結果を踏まえて、物件の大規模修繕やリノベーションを実施することで、 無駄な修繕費用を掛けずに（最小のコスト）、 入居率や家賃収入のアップ（最大の成果）を実現させる事が可能となるのです！ 最後に、物件の調査診断は、実はとても複雑で単純なものではありません。 なぜなら、建物の築年数や構造、使用している外装材、立地条件、過去の修繕履歴など様々な要因によって 建物の劣化が形成されていて、どれ一つとして同じ診断結果になるとは限りません。 そしてその建物の診断結果を見誤り、必要のない工事や間違った施工方法で修繕を行えば、 逆に余計な修繕費用が掛かってしまう事にもなりかねないからです。 皆さまの大切なお金を無駄にしないためにも、「なぜこの部分が損傷・劣化しているのか？」を キチンと説明できる専門業者や調査のプロフェッショナルが在籍している業者に「建物の調査診断」を 依頼することをおススメいたします！ ※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景① ※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景② それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年9月20日 更新
アパマン・オーナー レアテック／リノブル・田中の修繕事例 Part2
みなさま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の山本葉月です！ 残暑も日ごとに和らぎ、初秋の季節となりました。 スポーツや読書など、なにをするにも良い季節がはじまりますね。 皆さまにとって実りの多い季節になりますようお祈り申し上げます。 さて、前回のブログでは自らがアパート・マンションのオーナーでもある レアテック/リノブル・田中公英の入居率を保つ秘訣についてご紹介しましたが、 今回はアパート・マンション経営において“収益率”が下がる原因について解説したいと思います！ ぜひ、アパート・マンションのオーナーの皆さまも“入居率”を確保しながら、 収入(家賃)も確保していくための対策をしましょう！ まず“収益率”についてアパート・マンションご所有の皆さまならご存じだと思いますが、 “収益率”＝収入(家賃)/支出(経費)で計算されます。 そして実は、“入居率”が増減しても、経費自体そのものはそこまで大きく変わりませんよね。 そのため収入(家賃)を安定しないといけません。 なぜなら、“入居率”が80%を切ると赤字になりやすく、残り20%の空室を埋め “入居率”を100%にすることで、はじめて利益・儲け+建物の維持管理費を捻出することができるのです。 ※収支計画書のイメージ図 もし“入居率”が低いまま維持費も捻出できないと、建物の修繕も後回しになり、 建物の状態は悪くなり、さらに人気のない物件になってしまいます。これにより負のスパイラルが進むわけです。 また空室状態が続く部屋は空気が循環せず、異臭も発生し、劣化を助長させてしまいます。 つまり“入居率”が低い物件は長持ちしなくなるのです！ ですので、空室状態が1年間続かないように、放置せず、定期的に物件の状態を把握することがとても大切なのです。 ここで、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントをご紹介いたします！ ぜひ、ご参考くださいませ！ リノブル田中による3つのセルフチェックポイント ≪チェックポイント①≫ 古くなった設備などは耐久年数が近いものから早めに修繕する（修繕費は経費で落とす！） 空室の部屋から順番に修繕をし、入居直後の雨漏りや設備の故障がないようにチェックしておきましょう。 新規の入居者様たちに晴れやかな新生活のスタートを切ってもらうためにも、そして、 既存の入居者様たちに快適な生活を過ごしてもらうための大事なポイントになります！ ※とあるアパートにて空室状況の確認 ※とあるアパートにて空室状況の確認 ≪チェックポイント②≫ 外観をキレイに維持すること １．内覧数を増やすためには、選ばれる建物にしなければいけません。 ▶女性目線をもって、外観を常にキレイにしておくことが大切です。 ２．共用部エントランスや廊下には無駄なものを置かない。 ▶清掃が行き届いているか管理会社に確認しましょう。 建物の美観性を保つことは物件に対する良い印象に繋がります！ 多くの人からの良い印象を確保するためにも外観・共用部分は重要なチェックポイントですね！ ※某マンションのキレイなエントランス ※某マンションのキレイな共用廊下 ※リノブルが手掛けたマンション大規模修繕改修後の外観 ≪チェックポイント③≫ 賃貸情報などに掲載する家賃は下げない 入居率を維持するために物件によっては、2千円から3千円程度の値引きは考えても良いですが、 入居率が戻ったら、なるべく家賃も戻して、全体的に家賃を下げないようにしましょう。 家賃を下げないための大切なことは、ほかのマンションやアパートと「差別化」をし、 選ばれる建物にすることがポイントです！ 以上、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントでした。 アパート・マンションにおける“収益率”が下がってしまうことは、 アパート・マンションの劣化を進行させることにも繋がります。 ぜひ、今回ご紹介したチェックポイントを活用し、“入居率”を上げて、 建物の資産価値も高めていきましょう！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年9月14日 更新レアテック株式会社は、北陸を中心に皆様ご存じの数多くのシンボリックなビルやマンションなど構造物の調査・診断をはじめ、その診断データを解析し、建物の超長寿命化や資産価値再生と向上を考慮した改修工事やリノベーションの提案・施工を行っており、大手ゼネコン様の各社や設計事務所様から長年厚い信頼を得て、今日に至ります。
おかげさまで2024年3月1日を以って創業26周年を迎えました。
そしてこの度、レアテック株式会社から、「大手の安心と信頼をそのままに．．．」をモットーに、エンドユーザーであるお客様に長年の実績と経験から培った技術やノウハウを皆様へダイレクトにお届けしたく、主に分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産物件などの大規模修繕のコンサルティング及び、改修工事事業を専門とした新たなサービスブランド、「RENOBLE（リノブル）」とマンション診断専門の「ウォールドック株式会社」を新たに立ち上げました。
私達、レアテックグループでは、分譲マンションや賃貸ビル・アパマン等収益不動産物件の大規模修繕工事という事業をピンポイントに追求し極め、施工を確実に行う事はもちろんですが、分譲マンション管理組合様や区分所有者様が抱える修繕積立金不足の問題、収益性、マンション・アパート等の外装・共有部・各所設備などの経年劣化問題、デザイン性等の様々な悩みを改善するべく、新たな価値を与える提案をすることで、その建物の資産価値を右肩上がりに向上させることを目標としております。
私達の目指す分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産の真の世界の在り方は、
「住まう人やオーナー様の真の幸せ」、「マンション管理・運営の透明性」、「収益不動産の最大化」、「資産価値の再生向上」です。
レアテック株式会社
代表取締役社長杉山 卓弥
皆さまのお越しを
お待ちしております！！
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石川県金沢市二口町ロ10番地2
フリーダイヤル：0120-103-189 TEL：076-255-1112 FAX:076-255-1113
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