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事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の羽根木晃子です。 先日より、今年レアテック株式会社に入社した奥田さんと山本さんがブログを書いてくれてましたので、 わたくし個人的には久しぶりのブログ担当をさせて頂きます(^^) どうぞよろしくお願いいたします！！ さて、本日は「事例別！『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕」と題して、お話したいと思います。 アパート・マンション等の賃貸物件をご所有のオーナー様の中には、 入居率の低下に困っている方も少なからずおられるのではないでしょうか？ 「家賃を下げて、無理やり満室に近づけるしか方法はないのかなぁ～？」と、お悩みではございませんか？ もちろん、家賃を下げて入居者を増やすことも間違いではありませんが、 この方法は最善策とは言えません．．． それはなぜかと言いますと、家賃を下げる事で入居率は回復しても、 家賃収入が減ったり、その物件に住む入居者の層が変わってしまったりと、色々な課題が残ってしまいます。 実際に、家賃を下げたからと言って必ず入居者が増えるとは限りませんよね．．． では、「家賃を下げる」以外に、入居率を上げる別の方法はあるのでしょうか？ はい！他にも方法はあります！！ それは、「物件の大規模修繕やリノベーションを実施する」方法です！ 物件の大規模修繕工事やリノベーションを施すことで「物件の資産価値を高めて」入居者を増やすとこは もちろん、場合によっては「家賃を上げる」事も可能となるのです！！ そのために、まず行わなければいけないのが物件の現状を知る事、つまり「物件の調査診断」です。 まずはオーナー様のお悩みをお聞きして、それを基に「物件の調査診断」を実施します。 物件のどこがどのように損傷・劣化しているのかを調査診断して、損傷箇所のどこが 「重要度」と「緊急度」が高いのか、それぞれ見極める必要があるからです。 物件の入り口やエントランス、屋上、外壁、入居者の方が共有して使用する階段や廊下などなど全てを トータルで「診て」その調査診断結果を基に、どのような修繕工事を行えば、最小のコストで最大の成果、 つまりこちらで言う「入居率や家賃収入のアップ」に寄与することができるのか？ 工事の項目や施工方法を検討していきます。 皆さま、下記の図をご覧ください↓↓↓ こちらの図は、弊社「RENOBLE/リノブル」が建物を調査診断する際に使用している「基本チャート図」です。 図の縦軸は上↑に行けば行くほど工事の「緊急度」は高くなり、 横軸は右→に行けば行くほど工事の「重要度」が高いという事になります。 物件を調査する際に、損傷や劣化している箇所をこの「基本チャート図」に当てはめていくのですが、 オーナー様が現在考えているお悩みの内容によって、「重要度」と「緊急度」は変わってきます。 ですので、オーナー様とのヒアリングを事前に行う事も大切になってくるのです。 それでは、代表的な２つの事例で建物診断のチャート図を見てみましょう！ ≪オーナーA様のお悩み≫ 「現状の入居率は高いが、できるだけ支出を少なくしたい。長い間、物件の価値を継続したい。」 とのお悩みです。 こうしたお悩みの場合、物件の価値を継続・維持するために必要なのは、建物自体を長持ちさせることです。 オーナーA様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓ こちらの物件の場合、屋上の防水性能の劣化が著しく、このままその劣化を放置していれば、 建物自体の寿命は短くなってしまいます。 ですので、「屋上防水の劣化」は一番「重要度」と「緊急度」が高いと言う訳です。 また、入居率は高くキープできているという事で、「外壁デザイン性」や「エントランスのデザイン性」の項目は、 現状では、「重要度」も「緊急度」も低くしています。 一見、普通の屋上に見えますが．．． 屋上の一部に水溜りを発見！！ つまり、防水性能の低下を意味しています。 続きまして、 ≪オーナーB様のお悩み≫ 「入居率が低いので、入居率を上げて利回りもアップさせたい！」 というお悩みです。 オーナーB様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓ 入居率が低い物件の場合、まず意識しなければいけないのが沢山の方に内覧に来てもらい、入居につなげる事です。 そのためには、物件の美観性を上げる事はとても重要になります。 物件が古臭いデザインのままでは内覧に来てもらえる機会を逃してしまうため、 人の目に触れるエントランスや外観のデザイン性を高める工事項目は、先ほどのオーナーA様の時とは逆に 「重要度」と「緊急度」が高くなります。 また、住民動線上にあるタイルの劣化は、タイルが落ちて住民の方にケガを負わせる危険性も高くなるため、 「住民動線部のタイルの劣化」は「重要度」が高くなります。 とあるアパートのリノベーション前の外観。 外壁に塗膜の剥がれが所々に見られます．．． リノベーションが完成したアパートの外観です。見違えるほどキレイになりました！！ 以上のように、オーナー様のお悩みをお聞きして、「物件の調査診断」を実施して、 そのお悩みに対してどの工事項目が「重要度」が高く、「緊急度」が高いのかを「視える化」していく。 その調査診断結果を踏まえて、物件の大規模修繕やリノベーションを実施することで、 無駄な修繕費用を掛けずに（最小のコスト）、 入居率や家賃収入のアップ（最大の成果）を実現させる事が可能となるのです！ 最後に、物件の調査診断は、実はとても複雑で単純なものではありません。 なぜなら、建物の築年数や構造、使用している外装材、立地条件、過去の修繕履歴など様々な要因によって 建物の劣化が形成されていて、どれ一つとして同じ診断結果になるとは限りません。 そしてその建物の診断結果を見誤り、必要のない工事や間違った施工方法で修繕を行えば、 逆に余計な修繕費用が掛かってしまう事にもなりかねないからです。 皆さまの大切なお金を無駄にしないためにも、「なぜこの部分が損傷・劣化しているのか？」を キチンと説明できる専門業者や調査のプロフェッショナルが在籍している業者に「建物の調査診断」を 依頼することをおススメいたします！ ※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景① ※リノブルの運営会社「レアテック株式会社」における建物診断の風景② それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年9月20日 更新
アパマン・オーナー レアテック／リノブル・田中の修繕事例 Part2
みなさま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の山本葉月です！ 残暑も日ごとに和らぎ、初秋の季節となりました。 スポーツや読書など、なにをするにも良い季節がはじまりますね。 皆さまにとって実りの多い季節になりますようお祈り申し上げます。 さて、前回のブログでは自らがアパート・マンションのオーナーでもある レアテック/リノブル・田中公英の入居率を保つ秘訣についてご紹介しましたが、 今回はアパート・マンション経営において“収益率”が下がる原因について解説したいと思います！ ぜひ、アパート・マンションのオーナーの皆さまも“入居率”を確保しながら、 収入(家賃)も確保していくための対策をしましょう！ まず“収益率”についてアパート・マンションご所有の皆さまならご存じだと思いますが、 “収益率”＝収入(家賃)/支出(経費)で計算されます。 そして実は、“入居率”が増減しても、経費自体そのものはそこまで大きく変わりませんよね。 そのため収入(家賃)を安定しないといけません。 なぜなら、“入居率”が80%を切ると赤字になりやすく、残り20%の空室を埋め “入居率”を100%にすることで、はじめて利益・儲け+建物の維持管理費を捻出することができるのです。 ※収支計画書のイメージ図 もし“入居率”が低いまま維持費も捻出できないと、建物の修繕も後回しになり、 建物の状態は悪くなり、さらに人気のない物件になってしまいます。これにより負のスパイラルが進むわけです。 また空室状態が続く部屋は空気が循環せず、異臭も発生し、劣化を助長させてしまいます。 つまり“入居率”が低い物件は長持ちしなくなるのです！ ですので、空室状態が1年間続かないように、放置せず、定期的に物件の状態を把握することがとても大切なのです。 ここで、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントをご紹介いたします！ ぜひ、ご参考くださいませ！ リノブル田中による3つのセルフチェックポイント ≪チェックポイント①≫ 古くなった設備などは耐久年数が近いものから早めに修繕する（修繕費は経費で落とす！） 空室の部屋から順番に修繕をし、入居直後の雨漏りや設備の故障がないようにチェックしておきましょう。 新規の入居者様たちに晴れやかな新生活のスタートを切ってもらうためにも、そして、 既存の入居者様たちに快適な生活を過ごしてもらうための大事なポイントになります！ ※とあるアパートにて空室状況の確認 ※とあるアパートにて空室状況の確認 ≪チェックポイント②≫ 外観をキレイに維持すること １．内覧数を増やすためには、選ばれる建物にしなければいけません。 ▶女性目線をもって、外観を常にキレイにしておくことが大切です。 ２．共用部エントランスや廊下には無駄なものを置かない。 ▶清掃が行き届いているか管理会社に確認しましょう。 建物の美観性を保つことは物件に対する良い印象に繋がります！ 多くの人からの良い印象を確保するためにも外観・共用部分は重要なチェックポイントですね！ ※某マンションのキレイなエントランス ※某マンションのキレイな共用廊下 ※リノブルが手掛けたマンション大規模修繕改修後の外観 ≪チェックポイント③≫ 賃貸情報などに掲載する家賃は下げない 入居率を維持するために物件によっては、2千円から3千円程度の値引きは考えても良いですが、 入居率が戻ったら、なるべく家賃も戻して、全体的に家賃を下げないようにしましょう。 家賃を下げないための大切なことは、ほかのマンションやアパートと「差別化」をし、 選ばれる建物にすることがポイントです！ 以上、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントでした。 アパート・マンションにおける“収益率”が下がってしまうことは、 アパート・マンションの劣化を進行させることにも繋がります。 ぜひ、今回ご紹介したチェックポイントを活用し、“入居率”を上げて、 建物の資産価値も高めていきましょう！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年9月14日 更新
アパマン・オーナー、レアテック／リノブル・田中の修繕事例
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の奥田りさです。 早いもので8月も下旬、夏のお疲れが出やすい時期かと存じます。 ご健康には一段とご留意くださいね。 さて、以前のブログで紹介した、弊社レアテック株式会社／リノブルの田中公英。 実は、アパート・マンションのオーナー歴35年！ しかも、入居率95％を保ち続けているのです！！ そこで今回は35年間、入居率95％以上を保っている秘訣を大公開します！ リノブル田中が5年程前に行った自らの大規模修繕を例にポイントをご紹介します。 石川県金沢市内にあるリノブル田中の物件の詳細は、 ≪構造／階数・戸数≫ 鉄骨造／3階建・18戸 ≪工事内容≫ 外壁タイル等修繕(900万円) 屋上・共用廊下・バルコニー防水(250万円) 共用部内装工事他(60万円) 合計金額約1,210万円 ≪ポイント1≫ こちらの工事にかかった費用の合計金額は約1,210万円、1戸当たりの費用は約67万円でした。 この金額に収まった理由は、リノブル田中が定期的に修繕工事をしてきたからです。 物件を15年、20年と放置した場合、この金額はさらに大きくなってしまいます。 一般的な目安として、 築10年を過ぎてから行う大規模修繕は1戸当たりの修繕費用＞＞＞約100万円 それに比べ、 リノブル田中の大規模修繕の1戸当たりの修繕費用＞＞＞約67万円 修繕費用を抑えるためにも改めて、こまめな物件診断と修繕工事をおススメいたします！ ≪ポイント2≫ こちらの物件の目の前には大きな川が流れているため、万が一の災害に備えて、 1階を浸水災害対策を施した高床式の構造と、塗装面は防水性能の高い塗料で塗装を施しました。 こうすることで、浸水のリスクを軽減したり、雨水の浸入を防いで外壁材を長く保護したりすることができます。 ≪ポイント3≫ 金沢市は雨の日が多い土地柄、共用部の特に風雨にさらされている箇所はきちんと防水工事を施した上で、 ノンスリップシートを全て張り替えました。 ノンスリップシートとは、濡れた足で歩いても表面の凹凸加工により滑りにくい特徴を持ったシートのことです。 これで雨の日でも安心して歩くことができます！ 以上が、リノブル田中が行った大規模修繕の3つのポイントになります。 入居率95％を保つ重要なポイントは、 「物件をこまめに診断し、細かい修繕を繰り返し、入居しやすい環境と条件を維持する」ことです。 そして、外観を常に美しく、キレイに保つことも必要です。 高い入居率を維持するには、所有している物件の価値を正しく把握しておくことが重要です。 さらに、劣化が進みすぎる前に早めに修繕工事を行うことで物件の資産価値を上げることができます。 そうすることで入居率が上がり、高く売却するという選択肢もできます。 「今現在、大規模修繕をお考えの方」、「アパート・マンションの入居率でお悩みの方」は 一度、「RENOBLE/リノブル」にご相談くださいませ。 それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年8月29日 更新
「忍び寄る劣化に注意！建物の修繕時期」
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ はじめまして！今年の4月から入社いたしましたレアテック株式会社の山本葉月です！ 毎日明るく笑顔を忘れずに業務を行うことを心掛けています。 皆さまに正確な情報をお伝えしていけるよう私自身もたくさん勉強をして頑張っていきたいと思います！ これからよろしくお願い致します！ さて、本日は「忍び寄る劣化に注意！建物の修繕時期」についてです。 アパート・マンションをお持ちのオーナーの皆さまは、 入居者の皆さまが快適に暮らせるよう、物件の外壁や屋根・屋上などの外装部分や 廊下・階段などの共用部の修繕義務を負っています。 家賃とは別で共益費や管理費を徴収していれば尚更、 入居者様の安全を確保するためにも定期的な物件の修繕工事は必要不可欠です。 そこで今回は、「どのようなタイミングで建物の修繕を実施すればよいのか？」 詳しく解説したいと思います！ 一般的に大規模修繕の修繕周期は「12年～」と言われています。 しかし、必ず12年位ごとに大規模修繕をしなければいけないというわけではありません。 重要なのは、各部位の修繕周期を知り、必要な工事を必要な時期に実施することなのです！ では各部材の修繕周期を詳しく見ていきましょう！ 下の図は鉄筋コンクリート造(RC造)10戸(１K)の物件を例に修繕するべき部位と時期を表したものになります。 建物の劣化は築後１０年～１５年で日々、直射日光(紫外線)や風雨にさらされている 外壁や屋根材などの劣化や不具合が出はじめてきます。 そして１６年～２０年ほど年数がたつと給排水管や外壁の内側・躯体の痛みなど 目に見えない部分の劣化が進行し始めてきます。 更に２１年～２５年、そして３０年と年数が経過する毎に 浴室設備や外構など建物のありとあらゆる部分で劣化が出てきます。 ここで皆さまにとって建物の劣化をわかりやすくお伝えするために、 外壁の劣化事象をいくつか例にあげてみましょう。 劣化事象には外壁塗装の塗膜の剥がれが生じる、シーリング材の剥離・破断が進む、 屋根材や外壁材のひび割れが起こるなどがあります。 [caption id="attachment_20285" align="alignnone" width="350"] ※外壁塗装の塗膜剥がれ状況[/caption] ※シーリング材の破断状況 ※外壁材のひび割れ(チョーキング現象)状況 これらの事象はすべて建物の防水性能の低下に繋がっていき、 その防水性能の低下は、建物全体の劣化を促進させるのです！ 「防水性能が低下すると建物に何が起こるのか？」 皆さまにとって一番聞きなじみがあるものといえば室内への「雨漏り」ですね。 それ以外にも、建物の断熱材の腐食や建物の基礎であるコンクリートのひび割れ・欠損などが起こります。 さらに外壁の中に雨水が浸入することによって苔や藻類の繁殖が増え、 建物の美観性も損なわれてしまいます。 [caption id="attachment_20287" align="alignnone" width="350"] ※外壁に苔の繁殖状況[/caption] 建物の“劣化”は私たち人間でいう“病気”や“怪我”と同じです。 しかし、建物の“病気”や“怪我”を放置せず、人間ドックや健康診断にあたる適切な建物の“調査・診断”をし、 “修繕・改修”という名の適切な“治療・手術”を施せば、建物の長寿命化に繋げることができるのです。 ぜひとも一度ご所有する建物の劣化状況を知るための点検や調査を実施してみてください。 建物調査をすれば修繕の必要性がわかりますので、上記の「修繕時期の目安図」をぜひご活用ください。 入居者さまからのクレームや事故が起きてからでは手遅れです。 入居者の皆さまが安心して暮らせる環境を整えて、みんなに喜んでもらえる大家さんになりましょう！ アパート・マンション等賃貸物件をお持ちのオーナーの皆さまの、今後の賃貸経営のご参考になれば幸いです。 それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年8月17日 更新
建物を長持ちさせるために必要なメンテナンスとは？
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ 初めまして。今年の4月に入社いたしました、レアテック株式会社の奥田りさと申します。 一日でも早く仕事を覚えて、皆さまにわかりやすい情報をお届けできるように頑張りたいと思います！ これからどうぞよろしくお願いいたします。 さて、前回のブログでは、アパート・マンションのメンテナンスの重要性をご紹介しましたが、 本日は「建物を長持ちさせるために必要なメンテナンス」について解説したいと思います！ アパート・マンションなどの賃貸物件において、メンテナンスが必要不可欠な部分はどこか？ 皆さまはご存じでしょうか？ それは、外壁塗装や屋上・バルコニーなどの防水工事はもちろんの事、 各種設備のメンテナンスが重要になります。 これらのメンテナンスを怠ってしまうと、建物の劣化は進行しやすくなると言われています。 そこで今回は、「建物を長持ちさせるために必要なメンテナンス」の詳細を説明していきます！ 長持ちさせるメンテナンス その1 ≪建物の大規模修繕工事≫ 建物の大規模修繕工事とは、計画的に行う修繕工事の事で、 「修繕」とは、「劣化した建物や設備などを建設した当初の水準まで原状復帰させる工事」を指します。 一般的には12年～15年程度を目安にして行うのが理想と言われていますが、多額の費用が掛かりますので、 建物の劣化状況に応じて、必要なタイミングで適切な大規模修繕工事を行っていく必要があります。 長持ちさせるメンテナンス その2 ≪設備関係などの小規模修繕工事≫ 建物のメンテナンスとして必要な工事でもう一つ挙げられるのが、 「多額の費用を要さずに行う計画的な修繕」、小規模な設備などの小工事です。 小工事の考え方として、将来、行わなければいけない大規模修繕の費用を抑えるための 手段の一つであるとも言われます。 建物は傷み方や劣化の進行状況がどれも均一というわけではないため、 必ずしも全ての範囲を同時に修繕する必要はありません。 ですが、大規模修繕工事を行う目安の時期(12年～15年)が到来したばかりに、 本来は修繕の必要がない部分まで一度にまとめて修繕を行う大規模修繕のケースも見られます。 すると、余計な修繕費が発生し、大きな負担になります。 ですので、非常事態に備えて、また修繕費用を抑えるためにも日頃から設備関係などの メンテナンスを行うことが大切になるのです。 しかし、建物の修繕において、外壁など劣化が目に見える部分は、工事のタイミングを判断できますが、 設備関係は普段、オーナー様はあまり目にする機会が少ないため、設備工事は意外と疎かになりがちです。 生活に直結する設備は見えづらい箇所こそ定期的な点検を受けることが大切なのです。 そこで、設備工事の中でも「給排水設備」、「電気設備」、「ガス設備」の3つに焦点を当てて メンテナンスのポイントを解説していきます！ ①給排水設備 給排水設備の工事目安として、給排水管は15年、給排水ポンプは13年が一般的に言われる周期になります。 水回り設備は、メンテナンスを怠ると不衛生な状態になりますし、 水道管の破裂など事故に繋がる前に点検を行いましょう。 ②電気設備 電気設備の中でも、共用部分の廊下や階段に設置されている照明器具は およそ15年が交換の目安になっています。 近年は、照明器具交換の際に、長寿命で消費電力が少ないLED照明に変更する アパートやマンションも増えています。 ③ガス設備 ガス設備については、屋外のガス管などが修繕箇所となりますが、およそ20年ほどが取替えの目安です。 しかし、ガス漏れなどに繋がると大きな被害に繋がる可能性があるので、 早めの点検や取り換えが重要となります。 以上が、建物を長持ちさせるために必要なメンテナンスのポイントになります。 アパート・マンションなどの建物をメンテナンスする際は、 計画性と時に状況に応じた柔軟性も大切になってきます！ また、建物を長持ちさせるためには、劣化の進行を最小限に抑えることも重要です。 メンテナンスを怠ってしまうと劣化が進行し、後に多額の修繕費用が掛かる恐れがあります。 そうなる前に、建物の大規模修繕工事や設備関係などの小規模修繕工事をご検討する事をおすすめします。 それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年8月8日 更新
夏期休暇期間についてのお知らせ
平素は格別のお引き立てを賜り、誠に有難うございます。 さて、本年の夏期休暇についてお知らせ申し上げます。 この度弊社では、下記日程の期間を休業とさせていただくこととなりました。 ご不便をおかけいたしますが、何卒宜しくお願い申し上げます。 ■夏季休暇期間 8月13日（土）～ 8月16日（火） 2022年8月7日 更新
アパート・マンションのメンテナンスの重要性
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の羽根木晃子です。 気が付けば、今年の梅雨は、あっ！と言う間に明けていましたね(^^; しかも、全国的に6月下旬に梅雨明けと言うのは、異例中の異例だったそうです。 梅雨明けのあとは、暑い時期が長く続くと予想されておりますので、 皆さま体調管理を充分にして、お過ごしいただきたいと思います。 さて、本日は「アパート・マンションのメンテナンスの重要性」についてです。 アパート・マンションをお持ちのオーナーの皆さまは、 日頃から大切な資産である建物のメンテナンスをしっかりと行っていますでしょうか？ 今回は、「なぜ、建物はメンテナンスを行う必要があるのか？」 その理由について、改めて解説したいと思います！ ≪その１ 建物を長持ちさせるため≫ 建物は、年数が経過するにつれ自然と劣化が進んでいきます。 しかし、その劣化に対して早めに修繕を行うことで建物は長持ちします。 「建物の全体的にはまだ劣化が目立っていないから大丈夫」という考え方ではなく、 劣化が進行する前に、定期的なメンテナンスを行う事が、建物を長持ちさせるポイントなのです。 アパートやマンション等の建物維持保全は「予防保全」を観点に考えましょう！ ≪その２ 入居率を保つため≫ 劣化が放置されたメンテナンスの行き届いていない物件は、どうしても外観の見栄えが悪くなってしまいます。 そのような状態では入居する方のお部屋探しの候補に選ばれにくくなり、入居率はどんどん低下してしまいます。 最近のお部屋探しと言いますと、スマートフォンの普及により、色々なポータルサイトで物件を探し、 その中で気になったお部屋があればクリックして、間取り図を見たり、 そのお部屋に関する詳細な情報を確認したりするのはもちろんの事、 その他では、そのマンションやアパートの「外観」が、キレイかお洒落なのか必ずしっかりとチェックするようです。 また、Googleマップを活用して、その物件の「外観や状況」、近隣施設、周辺環境などをリサーチし、 そこで毎日生活するイメージをしてお部屋探しをする人が増えているみたいです。 そのため、物件の経年劣化をそのままにして放置しておくと、「外観」を見た際に、お部屋探しの候補から外れてしまい、 「内見」に進んでもらえない傾向が顕著なのです。 さらに、建物の経年劣化によって雨漏りなど不具合が発生することで居住者の退去につながる可能性もあります。 ですので、入居率を保つためには、綺麗な「外観」や建物のメンテナンスが重要なポイントになるのです。 皆様ご所有の建物を気に入ってもらい「内見」してもらうためにも、定期的に建物のメンテナンスを行い、 手入れの行き届いた綺麗な「外観」を維持しましょう。 入居者様に選ばれるように、そして収益物件として機能させるためにも､ 建物のメンテナンスは重要なのです。 ≪その３ 建物の修繕に掛ける費用を抑えるため≫ 放置された小さな劣化は年数が経つにつれ大きな劣化となり、また色んな箇所に欠陥が出てきます。 それらをまとめて一度に工事を行えば、それだけ多くの費用も掛かってしまいます。 ですが、こまめにメンテナンスを行うことで、大きな出費を避けることができ、 修繕に掛ける費用も確保しやすくなります。 以上が、建物メンテナンスにおける3つの重要ポイントになります。 アパート・マンションの定期的なメンテナンスは⇒ ⇒その建物の“性能 “や、“魅力”を維持することができ⇒ ⇒その結果、入居率及び家賃収入が確保され⇒ ⇒また新たな修繕計画にも費用を掛けることができる。 ※修繕サイクルのイメージ図 つまり、「建物の定期的なメンテナンスは」、 賃貸経営の “好循環”を生み出すことができるのです！ アパート・マンション等賃貸物件をお持ちのオーナーの皆さまの、今後の賃貸経営のご参考になれば幸いです。 ※before ※after それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年7月25日 更新
『RENOBLE/リノブル』施工事例集 災害復旧工事編
皆さま、こんにちは！ この度も「リノブルスタッフブログ」にお越しいただき、ありがとうございます！ レアテック株式会社の羽根木晃子です。 先月の6月19日と6月20日に石川県能登地方で大きな地震が発生して、2週間が経ちました。 改めまして、この度の石川県能登地方を震源とする地震により、 被災された皆様に心よりお見舞いを申し上げます。 一日でも早く、皆様が通常通りの平穏な生活に戻れます事をお祈り申し上げます。 これから本格的な夏に突入し、新型コロナウイルス対策もしながら、 熱中症対策にも注意しなければならず、そんな中で行う復旧作業に皆さま手間取っていませんか？ まずは、皆さまのお身体が一番大切ですので、今後も体調管理には充分にご留意いただきたいと思います。 話は変わりますが「RENOBLE/リノブル」を運営しております、私ども「レアテック株式会社」は ビル・アパート・マンション等の建物の調査診断をはじめ、その診断データを基に建物の超寿命化や 資産価値の再生・向上を考慮した修繕改修工事を数多く行って参りました。 手前味噌で大変、恐縮ではございますが、2011年、東日本大震災が発生した当時、 弊社「レアテック株式会社」の過去の実績や、診断・躯体改修の技術力を高く評価され、 メーカー推薦によって、レアテック株式会社が、宮城県庁舎の災害復旧工事を指名されて、 災害復旧工事に携わった経験がございます。 レアテックの代表である杉山は震災から6日後に、 「被災建築物応急危険度判定」の支援を要請され、福島県・岩手県と現地入りし、 建物の被災状況の診断や判定をし、その後レアテックの社員も災害復旧の診断や工事に取り組んだのだそうです。 今回はその当時の「宮城県庁舎災害復旧工事」の施工事例を一部ご紹介したいと思います。 こちらの建物が「宮城県警察本部庁舎」です。 ご覧の通り、沢山の外壁タイルが地震の影響で剥がれて落ち、 まだ外壁から落ちていないタイルも実は、壁面から浮いた状態となっているため、 余震の影響でまたいつタイルが剥がれ落ちてもおかしくない、非常に危険な状態でした。 このような外壁タイルの修繕は、実はとても複雑です。 なぜなら、「その建物がどの様な構造で納まりや仕上げがされて建てられているのか？」とか、 「その建物はどの様な立地条件に建てられ、何年が経過しているのか？」とか、 「建物が建てられてから今までにどのような劣化や修繕履歴があるのか？」などなど．．． 様々な条件を踏まえた上で、建物の状況を調査診断し、その劣化状況を判断した上で、修繕工事の工法を選定しなければなりません。 綿密な調査診断を行った上で工法を選定しなければ、その建物に合っていない工法で工事を実施しても、 結局またすぐに、壁面からタイルが浮いたり、落ちたりしてしまうからです。 正確な調査診断のためには、現場を直接視て調査診断をしなければならず、弊社レアテックの診断スタッフも、 もちろん現地へ向かいました。仙台へは車で何十時間もかけて向かったそうです。 そうして、現地をくまなく視て調査診断を行った結果、「外壁タイル剥落防止工事」で選定した工法は 「ニュークイック工法」と呼ばれる工法です。 この「ニュークイック工法」ですが、簡単に説明しますと、 外壁から浮いてるタイルに穴をあけて（「穿孔」せんこうと言います）、 その穴から接着剤を充填し（「注入」ちゅうにゅうと言います）、ピンでタイルを固定するという工法です。 ※ドリルで穴をあけていきます。 ※穴をあけた箇所にエポキシ樹脂という接着剤を注入していきます。 ※樹脂を注入後、アンカーピンと呼ばれるピンで固定します。 こうすることで、躯体とタイルを一体化させることができます。 この「ニュークイック工法」を行えば、多少の揺れや振動が起きてもタイルが落ちる心配はありません。 また、躯体とタイルが一体化しているという事は、 もしまた大きな地震が起き、躯体に亀裂が生じた場合、タイルにも同じ様に亀裂が生じるという事になります。 一見、あまり良い事とは思われないかも知れませんが、例えば、地震発生時に躯体に大きな亀裂が入り、 それがパネルで覆われた外壁だった場合、亀裂はパネルに隠されて外側から損傷状況を確認することが出きません。 つまり、隠れた大きな亀裂が、余震などの影響で更に亀裂が拡大して建物が倒壊する可能性もあるという事です。 ですが、躯体とタイルが一体化していれば、常に目視により劣化状況を把握することができ、 二次災害にも迅速に対応することができるのです。 今後も能登地方の一連の地震活動は当分続くと言われております。 弊社「RENOBLE/リノブル」では、まずは、被災状況の確認と調査診断を行い、 二次災害にも対応できる復旧工事のご提案をさせて頂きますので、いつでもお気軽にご相談くださいませ！ それでは、この度も最後まで「リノブルスタッフブログ」をお読みいただきありがとうございました。 次回もよろしくお願いいたします！ リノブルは、 北陸3県 石川県 富山県 福井県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市 河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市 など 地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた、建物診断、外壁塗装、外壁タイル改修、雨漏り補修、防水工事 大規模修繕のプロフェッショナル集団です。 ビル マンション アパート 収益物件 病院 学校 工場 倉庫 などの タイルの欠損 タイルの剥落 漏水 水漏れ 雨漏り を見付けたら、 調査診断 打診調査 赤外線調査 定期調査 改修工事 修繕工事 防水工事 塗装工事 は 「RENOBLE/リノブル」 「レアテック株式会社」 「ウォールドック株式会社」へ．．． 住宅の 屋根・外壁の塗装工事 防水工事 リフォーム は．．． 「プロタイムズ金沢駅西店」 「プロタイムズ富山中央店」 にお任せ下さい‼ 外装劣化診断士による建物調査診断を無料で行っております‼ 他社にはない『徹底した調査診断と卓越した施工技術』でオーナー様の建物をお守り致します。 これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。 ■お見積もり・ご相談・お問い合わせはこちらから！ 2022年7月4日 更新レアテック株式会社は、北陸を中心に皆様ご存じの数多くのシンボリックなビルやマンションなど構造物の調査・診断をはじめ、その診断データを解析し、建物の超長寿命化や資産価値再生と向上を考慮した改修工事やリノベーションの提案・施工を行っており、大手ゼネコン様の各社や設計事務所様から長年厚い信頼を得て、今日に至ります。
おかげさまで2024年3月1日を以って創業26周年を迎えました。
そしてこの度、レアテック株式会社から、「大手の安心と信頼をそのままに．．．」をモットーに、エンドユーザーであるお客様に長年の実績と経験から培った技術やノウハウを皆様へダイレクトにお届けしたく、主に分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産物件などの大規模修繕のコンサルティング及び、改修工事事業を専門とした新たなサービスブランド、「RENOBLE（リノブル）」とマンション診断専門の「ウォールドック株式会社」を新たに立ち上げました。
私達、レアテックグループでは、分譲マンションや賃貸ビル・アパマン等収益不動産物件の大規模修繕工事という事業をピンポイントに追求し極め、施工を確実に行う事はもちろんですが、分譲マンション管理組合様や区分所有者様が抱える修繕積立金不足の問題、収益性、マンション・アパート等の外装・共有部・各所設備などの経年劣化問題、デザイン性等の様々な悩みを改善するべく、新たな価値を与える提案をすることで、その建物の資産価値を右肩上がりに向上させることを目標としております。
私達の目指す分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産の真の世界の在り方は、
「住まう人やオーナー様の真の幸せ」、「マンション管理・運営の透明性」、「収益不動産の最大化」、「資産価値の再生向上」です。
レアテック株式会社
代表取締役社長杉山 卓弥
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